Tipps & Tricks

Mängel in der Wohnung? Nachmieterprobleme? Heiz-/Nebenkostenabrechnung zu hoch? Mietzinserhöhung gerechtfertigt? Die 10 nützlichsten Tipps und Tricks aus der Praxis.

Heiz- und Nebenkosten

Der Vermieter darf nur über diejenigen Positionen abrechnen, welche vertraglich vereinbart wurden und für welche Sie Akontozahlungen leisten. Werden die Heiz-/Nebenkosten pauschal oder inklusiv abgegolten, so erfolgt keine Abrechnung. Die Nachforderung der Heiz-/Nebenkostenabrechnung verjährt von Gesetzes wegen mit Ablauf von 5 Jahren, wobei einige Formularmietverträge kürzere Fristen vorsehen (siehe Allgemeine Bestimmungen zum Mietvertrag). Zudem haben Sie das Recht auf Einsichtnahme in die Originalbelege, resp. auf Zustellung der Kopien (gegen Verrechnung), was ohne Einhaltung der 30-tägigen Frist jederzeit möglich ist. Prüfung der Heiz-/Nebenkostenabrechnung...

Kündigung

Die mieterseitige Kündigung hat von Gesetzes wegen zwingend schriftlich zu erfolgen. Dies gilt auch dann, falls kein schriftlicher Mietvertrag besteht. Die Kündigung muss dem Vermieter vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen, bzw. dieser muss die Möglichkeit haben, das Schreiben vorher entgegen zu nehmen. Somit muss die Kündigung spätestens 2-3 Werktage vor Ende Monat versandt werden. Aus Beweisgründen ist dies per Einschreiben zu empfehlen. Sämtliche Mietparteien müssen die Kündigung mitunterzeichnen. Der Vermieter muss von Gesetzes wegen mittels einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen (Wohn- und Geschäftsräume). Andernfalls ist diese nichtig (ungültig). Zudem muss die Kündigung bei Eheleuten sowie eingetragener Partnerschaft beiden mit separatem Schreiben zugehen. Auf Verlangen muss eine Kündigung begründet werden. Die vermieterseitige Kündigung kann bei der Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen ab Erhalt als missbräuchlich angefochten werden und/oder es besteht die Möglichkeit der Erstreckung des Mietverhältnisses. Dies ist von Gesetzes wegen bei Wohnräumen bis 4 Jahre, bei Geschäftsräumen bis 6 Jahre möglich. Noch Fragen...? Kontrolle der Rechtsgültigkeit... oder Anfechtung der Kündigung...

Mängel

Die Unterhaltspflicht und somit Mängelbeseitigung ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Als Mieter haben stehen Sie jedoch in der Pflicht Mängel bei deren Feststellung dem Vermieter zu melden. Andernfalls können Sie für allfällige Folgeschäden haftbar gemacht werden. Der Vermieter muss einen Mangel innert nützlicher Frist (je nach Dringlichkeit z.B. innert 4 Wochen) beseitigen. Kennt er einen Mangel und beseitigt ihn nicht, so wird er Ihnen gegenüber schadenersatzpflichtig für allfällige hieraus entstehende Folgeschäden. Zudem haben Sie Anspruch auf angemessene Mietzinsreduktion. Dieser Anspruch berechnet sich ab dem Zeitpunkt, ab welchem der Vermieter vom Mangel nachweislich Kenntnis hatte bis dieser vollständig und fachmännisch beseitigt wird. Sofern der Vermieter Ihnen das Verschulden am Mangel nahe legen will, so ist er hierfür beweispflichtig. Unternimmt der Vermieter innert gesetzter Frist nichts, so kann im mitgeteilt werden, dass der nächste Mietzins bei der vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegt wird. Weitergehende Informationen oder Mängelberatung...

Mieterinvestitionen

Mieterseitige Investitionen und Ausbauten bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Mit dieser Schriftlichkeit kann die Rückbaupflicht (Entfernung) bei Mietende sowie die Entschädigungspflicht für einen allfälligen Mehrwert geregelt werden. Ohne diesbezügliche Regelungen wird der Vermieter für den mit den Investitionen geschaffenen (erheblichen) Mehrwert entschädigungspflichtig. Ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters kann der Mieter z.B. bei Verlegen eines Teppichs zur Entfernung desselben verpflichtet werden. Dasselbe gilt bei Übernahme von Einrichtungen des Vormieters, wobei diese z.B. im Antrittsprotokoll vermerkt sein müssen. Selbstverständlich können auch Mieterausbauten dem Nachmieter weitergegeben werden. Sofort-Auskünfte erhalten Sie hier...

Mietzinsdepot

Die Höhe des Mietzinsdepots ist bei Wohnräumen auf 3 Monatsmietzinse beschränkt. Bei Geschäftsmietverhältnissen ist dies nach oben offen, wobei Usanzen ca. 6-12 Monatszinse sind. Das Geld muss gesetzeskonform bei einem Geldinstitut auf einem Sparkonto, welches auf den Namen des Mieters lautet, angelegt werden. Somit haben Sie Anrecht auf den aufgelaufenen Zins. Zudem besteht auch die Möglichkeit einer Bürgschaft (z.B. swisscaution). Sind bei Auszug keine Mängel beanstandet worden, ist das Depot umgehend freizugeben. Andernfalls ist dem Vermieter eine Frist von 2-3 Monaten einzuräumen, um die Unternehmer zu bestellen, die Rechnungen abzuwarten und Ihnen die Schlussabrechnung zuzustellen. Alsdann ist das Depot jedoch freizugeben. Nötigenfalls kann die Freigabe bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingeklagt werden. Nach Ablauf eines Jahres seit Mietende muss die Bank das Depot auch ohne Zustimmung des Vermieters freigeben, sofern dieser rechtlich keinen Anspruch geltend gemacht hat. Freigabe Mietzinsdepot einfordern...

Mietzinserhöhung

Eine Mietzinserhöhung, wie auch eine andere einseitige Vertragsänderung hat mittels einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen. Zudem muss diese begründet sein. Andernfalls entfaltet sie keinerlei Rechtswirkung. Diese Änderung muss Ihnen mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen und wird erst ab dem nächsten vertraglichen Kündigungstermin gültig. Ab Erhalt derselben haben Sie eine 30-tägige Frist zur Anfechtung, sofern Sie damit nicht einverstanden sind. Mietzinserhöhung geschuldet...?

Nachmieter

Von Gesetzes wegen ist die Stellung eines Nachmieters ausreichend. Dieser muss bereit sein den bestehenden Mietvertrag zu denselben Konditionen zu übernehmen, was heisst, dass der Vermieter den Vertrag nicht abändern darf. Solvent ist ein Nachmieter dann, wenn er Gewähr für pünktliche Mietzinszahlung bietet. Ein Anstellungsverhältnis ist nicht zwingend, womit unter Umständen auch jemand als solvent gilt, welcher z.B. von einem Amt unterstützt wird. Ebenfalls muss der Auszug aus dem Betreibungsregister nicht zwingend leer sein. Zumutbar ist grundsätzlich jede Person, bei welcher nicht im Vorfeld schon Probleme bestehen. Auch Interessenten ausländischer Herkunft, mit Haustieren etc. gelten als zumutbar. Anmeldeformulare von Nachmietern sollten möglichst per Einschreiben dem Vermieter zugehen. Dieser hat eine Prüfungsfrist von 2 bis 4 Wochen (je nach Situation), um die Anmeldungen zu bearbeiten. Der Vermieter ist jederzeit frei in der Entscheidung, wer per wann das Objekt mietet, wobei Sie bei Stellung eines Nachmieters aus der Haftung des Mietverhältnisses zu entlassen sind. Weitere Informationen...

Umbau/Renovation

Umbauten und Renovationen sind frühzeitig anzukündigen. Bei kleineren Arbeiten ist eine Voranzeigefrist von 48 Stunden ausreichend. Je nach Emissionen (Lärm, Staub, Flächenentzug etc.) haben Sie Anspruch auf angemessene Mietzinsreduktion während der Zeit der Einschränkung in der Nutzung. Dies gilt auch bei Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Erneuerungs- und Änderungsarbeiten dürfen in Ihrem Mietobjekt nur dann erfolgen, sofern diese für Sie zumutbar sind sowie wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist. Entsprechende Gerichtsentscheide finden Sie hier... oder Sie wenden sich an unsere Mietrechtsexperten...

Unterhalt

Der Unterhalt des Mietobjekts ist grundsätzlich Pflicht des Vermieters. Dies kann auch vertraglich nicht zu Lasten des Mieters abgeändert werden. Weist eine Einrichtung eine Beschädigung, resp. einen Mangel auf, so hat der Vermieter diesen innert nützlicher Frist zu beseitigen (Reparatur oder Ersatz). Dies ist unabhängig des Alters der Sache. Eine Einrichtung kann problemlos über die Lebensdauer (siehe Lebensdauertabelle) hinaus noch gebrauchstauglich sein, womit Sie, gestützt auf das Alter einer Sache, keinen Anspruch auf Ersatz haben. Kleinere Reparaturen, welche durch den Mieter in Eigenregie erledigt werden können (z.B. Dichtungen wechseln. Duschschlauch ersetzen etc.) und wofür keine Fachperson notwendig ist, gehen zu Lasten des Mieters. Üblicherweise fallen hierbei maximale Kosten bis ca. Fr. 150.00 pro Einzelfall an. Gemäss neuerem Gerichtsentscheid gilt eine Reparatur, für welche eine Fachperson hinzugezogen werden muss, nicht mehr als sog. kleiner Unterhalt und geht daher zu Lasten des Vermieters. Dies kann auch bei einer Kostenhöhe von wenigen Franken bereits der Fall sein. Sofort-Auskünfte erhalten Sie hier...

Wohnungsabgabe

Das Mietobjekt ist von Gesetzes wegen am letzten Tag der Kündigungsfrist während den üblichen Geschäftszeiten abzugeben. Viele Formularmietverträge enthalten jedoch in den Allgemeinen Bestimmungen Vermerke wie z.B. "Das Objekt ist am folgenden Tag nach Ablauf der Kündigungsfrist bis 12.00 Uhr abzugeben". Fällt dies auf einen Sonn- oder Feiertag, dann verschiebt sich der Termin auf den nächsten Werktag. Erscheint der Vermieter nicht zur Abnahme oder bricht er diese ab, so können Sie ihm die Schlüssel per Einschreiben (mit Rückschein) zustellen. Eine Pflicht zur Unterzeichnung des Abgabeprotokolls besteht nicht, bzw. sofern Sie mit dessen Inhalt nicht einverstanden sind, sollte die Unterschrift verweigert werden. Der Vermieter muss Ihnen Mängel, für welche Sie haftbar sind, sofort bei Objektrückgabe mitteilen. Kommt diese Meldung erst eine Woche später, so gehen diese Kosten nicht mehr zu Ihren Lasten. Zudem ist der Vermieter für das Alter der jeweiligen Einrichtung z.B. mittels Unternehmerrechnung beweispflichtig. Nur so kann der noch nicht amortisierte Teil der Lebensdauer eruiert werden. Bei übermässigen Abnutzungen gehen die Kosten für die Mängelbeseitigung prozentual zu Lasten des Mieters. Für Wohnspuren, welche sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (Bilderschatten, Möbelspuren, Lampenabdrücke, Lauf- und Sitzspuren) ist der Mieter nicht haftbar. Ebenfalls trägt der Vermieter die Beweispflicht dafür, wie er Ihnen das Objekt bei Mietbeginn übergeben hat, d.h. ob ein Mangel bei Bezug noch nicht vorhanden war. Mehr...